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旅游地产投资思路及案例分析

 旅游地产的出现是市场必然的选择,也是相互促进的良性结构。一般旅游项目的投资收益期都超过15年,但可持续回报时间可以达到50年以上。而旅游地产2到3年就全部收回投资,且可获取150%到400%的盈利,可谓暴利项目。但旅游地产以低成本为基础,关键问题是必须有人气。没人去的地方什么房子也很难卖。

旅游地产的价值与旅客流量正相关,与客源地的交通正相关,和周边风景价值正相关。

当前的旅游投资商是以旅游地产投资的收益来补充旅游投资的长期性;而另一面,旅游的人气效应又有力的构成了旅游地产的价值,形成可持续升值效应。而从投资的层面来说,因为旅游地产的操作倚重于经营,投资周期长而被称为难度较高的房地产开发形态。需要操作团队具有极高的专业性,并保有较大的资金储备或完备的再融资渠道。

旅游地产的产生是长期持续回报与快速回报,持续现金流与短期销售了结,低成本土地与高成本配套等相互联结的合理趋势。实际上,低成本的土地是与高门槛的旅游开发相结合的,这里面讨巧的机会并不多。把人气搞上去,就需要进行基础设施、景点、游乐、娱乐、景观、接待等等的开发,需要较大的投入。因此,旅游与地产之间互补互助关系非常重要。

旅游地产的分类

旅游地产,从某种意义上来说,它是一种经济综合体,它覆盖了地产、度假、生活、休闲娱乐等各大方面。

从理论上来说,旅游地产是比较宽泛的概念,粗略概括可以分为四类——旅游景点地产,旅游商业地产,旅游度假地产,旅游住宅地产。

景点地产主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间;

商业地产主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间;

度假地产主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间,如旅游宾馆、度假村、产权酒店以及用于分时度假的时权酒店等等;

住宅地产主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。

旅游地产投资开发的几种思路

城郊旅游地产开发思路一:研究市场,项目定位准确。城郊旅游房地产要找准在整个房地产业项目体系中担当的时代性角色,避免同一地区在产业与项目结构上的雷同,努力发挥项目的独特优势,将土地、人口、民俗、文化、环境等因素,围绕功能和客户定位,整合到开发项目中去,培植独特的优势。

城郊旅游地产开发思路二:根据项目具体特点,设计适合本项目发展的模式。城郊旅游房地产的开发一定要开创自身的发展模式,不能照搬照抄,防止项目的雷同化,在人本服务、项目设置、建筑特点、软件配套方面要有自己的特色。

城郊旅游地产开发思路三:复合产业业态设计。复合产业业态,将传统的旅游产业与商业、地产业、会展产业、运动康体产业、教育产业、创意产业、博彩业、农业、工业等结合,确定不同的角色,在角色定位的前提下,围绕开发项目的角色与目标,努力挖掘自身的优势,利用恰当的商业措施与文化联姻,用市场的方式运作才能获得较好经济效益。

城郊旅游地产开发思路四:注重项目策划和创意,提升项目的品牌含量。项目的规模与功能,布局的尺度与收放,氛围的营造与把握,都应在创意、策划中很好地确定,最终通过新颖朴实的外观、功能完善的内涵、配套齐备的设施、自然谐调的韵味,塑造项目的特色和魅力,提高品牌的含金量。

城郊旅游地产开发思路五:重视景观规划,合理安排布局。规划是建设的龙头,城郊旅游地产项目必须统筹规划、合理布局、均衡布点、具备人本关怀,既着眼当前,又立足长远,将旅游房地产的开发效益与风景区生态环境保护、文化生态优化结合,实现经济效益与社会效益、环境效益的统一。

城郊旅游地产开发思路六:商业运作模式设计多样化、特色化。商业运作模式设计是开发城郊旅游地产不可或缺的,运作模式设计时要注重多样化、特色化、时尚化,通过不同的运作模式,来提升城郊旅游房地产的吸引核。

旅游地产投资开发案例

一、主题旅游地产先行,目的地体验升级

主题旅游地产是度假酒店旅游地产的灵魂,以主题旅游地产经营实现有序的和精致的市场细分。将主题旅游地产文化的各种元素融入到饭店的建筑设计、环境装饰、经营空间、服务过程、管理系统之中,形成凝聚于主题旅游地产品牌中的产品新形象,也只有这样经营主题旅游地产,度假酒店旅游地产的才是真正有价值和生命力。度假酒店旅游地产的经营必须有准确的主题旅游地产定位,一是规模的定位,一是功能的定位,一是风格的定位,还有就是特色的定位,然后通过主题旅游地产环境与氛围来展示主题旅游地产。并且,不管是何种主题旅游地产定位,都应该是从客人角度出发,能带给客人独特的度假感受,让顾客获得富有个性的文化感受,同时将服务项目融入主题旅游地产,以个性化的服务取代一般化的服务,让顾客获得独特而难忘的体验。

二、 度假旅游地产类型、层次、经营方式的多元化

市场经济是自由经济,由于经济主体的多元化,必然带来经营方式的多元化。

三、低碳生态化、智能化的发展趋势

回归自然是现代都市人的梦想,而度假旅游地产正是实现这一梦想的载体。所以在尊重自然的时,较大限度地保持原有地形地貌,创造出“尺度适宜与湖泊、海景为友,与山相邻,融于自然”的景观效应;在建筑与装饰上注重环境的营造、服务项目设计、功能生态布局与空间的使用效率;强化低碳生态环保意识,如节能降耗:采用绿色建筑、太阳能与建筑一体化、分散与集中相结合的资源优化配置和循环利用、绿色交通及废品处理、一次次性用品改造等。

旅游地产的开发这主要体现在以下几个方面:

景观设计:景观是旅游的基础资源,我国的景观评价、景观设计已经具备非常成熟的专业技术。而房地产对环境景观的理解,还长期停留在园林绿化的传统框架内,若能借用旅游业已经形成的理念、素材与技术,将形成新的提升。

主题定位:旅游项目设计,非常讲究主题定位,这对提升附加价值和塑造吸引力具有极大的功效。这也是房地产项目能够借鉴的内容。

游憩方式设计:游憩方式设计中的很多理念与技术,在旅游开发和房地产开发中是通用的。比如,情景设计、体验设计、娱乐化设计等,对房地产开发有实际的借鉴价值;居住、办公等房产的过程化设计,休闲空间与功能设计,景观与观赏方式设计,对旅游开发有借鉴价值。通过塑造吸引力,增加游客量、延长滞留时间、提升消费水平等游憩方式设计和分析方法,对商业地产开发更是别具意义。

打造旅游地产的关键点

第1,旅游地产活动营销本身不能解决长期的发展问题,我们要把项目建立在长期的、可实施的项目上。

第2,地方经济的发展需要多元化的产业支撑,旅游需与产业结合,关注产业转型、就业趋势转型等问题非常重要。

第三,金融服务业是催化剂。其实像丽江的发展,是有很多金融创新的东西在里面。

塑造高品质环境是旅游地产成功的必备

第1,旅游地产必须要有景观、绿地、生态系统,如果没有生态系统如何放松身心体验自然。

第2,旅游主题要嵌入艺术。我们看看欧洲、美国真正成功的项目,都是艺术家集中的社区。

第三,我们强调整个环境的塑造,还应包括着力打造社区舒适、新颖的生活方式。

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