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地产商抢滩特色小镇 应破解一次性建设难题

[提要]时隔一年,北京市大兴区月季小镇主题公园门前仍然矗立着2016年世界月季洲际大会的宣传牌,也就是从那时起,北京南六环外占地约3.6万亩的生态园区脱胎为月季小镇。

  时隔一年,北京市大兴区月季小镇主题公园门前仍然矗立着2016年世界月季洲际大会的宣传牌,也就是从那时起,北京南六环外占地约3.6万亩的生态园区脱胎为月季小镇。

  最早开的那批月季刚刚掉落,正值端午小长假,赏花者多是带着孩子出行的一家人,稀稀落落进出的人流已经是近来游客最多的一天,“能够一直看到来往的游客就很不错了”,主题公园的工作人员告诉记者。

  紧邻主题公园的正是联排的六层洋房小区,据售楼处工作人员介绍,基本于2010年建成的一品嘉园小区至今仍有三分之一左右的房源待售,“房价没有受到月季小镇的影响”。

  而在北六环外,同样是以旅游度假闻名的密云古北水镇内却是熙熙攘攘的人群,一片声色犬马的热闹景象。景区爆棚之后,也连带着周边的房价也涨了起来。

  如今全国范围遍地开花的特色小镇情况各有不同,然而相同的是房地产企业高涨的热情。

  2016年7月,国家发改委、住建部、财政部联合发布的《关于开展特色小城镇培育工作的通知》中明确,到2020年争取培育1000个左右各具特色、富有活力的新城镇。而在新的机遇面前,开发商一拥而上的地产模式也渐渐遭遇冷思考。

  5月27日,住建部办公厅发布《关于做好第二批全国特色小镇推荐工作的通知》,文件中明确指出“对存在以房地产为单一产业,镇规划未达到有关要求、脱离实际,盲目立项、盲目建设,政府大包大揽或过度举债,打着特色小镇名义搞圈地开发,项目或设施建设规模过大导致资源浪费等问题的建制镇不得推荐。”

  “越是火爆的现象越面临更高的淘汰,那些前期顶层设计存在缺陷,盲目破土动工的小镇可能未来会最先受到冲击。”家国智库理事长叶伟春在接受法治周末记者采访时说道。

  地产商的一次性建设

  自2016年住建部,财政部,发改委,首发特色小镇政策以来。从国内第一梯队房地产开发公司,到各地方区域的龙头企业,纷纷布局发展进军特色小镇建设。

  特色小镇是指依赖某一特色产业和特色环境因素(如地域特色、生态特色、文化特色等),打造的具有明确产业定位、文化内涵、旅游特征和一定社区功能的综合开发项目。是旅游景区、消费产业聚集区、新型城镇化发展区三区合一,产城乡一体化的新型城镇化模式。

  “尤其在像北京这样的一线城市,市中心可供开发的资源已经相当有限,房地产商将更多的关注放在乡镇,希望在农村宅基地的使用上有所创新。”北京工业大学城乡规划与设计研究所所长张建在接受法治周末记者采访时说道。

  特色小镇的建设是以政府为主导,企业来运营。“而在过去的十多年中,房地产行业积累了大量的资本,所以特色小镇这样的商机不容错过。而政府也需要资本来推进建设,实力雄厚的房地产企业、国有企业迅速抢占市场。”叶伟春指出。

  地产企业也纷纷公布了各自的“小镇计划”。

  如碧桂园借由科技小镇进军产业地产,获得政府支持与大量土地资源。碧桂园方面认为,中国科技产业发展迅猛,高新企业快速集聚到一二线城市,由此造成的房价高企、交通拥挤、空间狭小,使得企业运营成本不断升高,产业持续发展面临问题。而在紧邻深圳周边打造科技小镇,将有助于解决这些问题。

  绿城集团选择的是农业小镇,表示要在未来5至10年在上海、杭州、北京周边作出5至10个样本小镇。按他的设想,小镇距离上海、杭州等城市三五十公里,一个小镇需要三平方公里土地,其中两平方公里是农业,一平方公里开发建设,形成3万人的小镇。

  华侨城则着重打造文旅小镇,万科已经建成的良渚文化村、万达向旅游小镇转型、恒大的特色足球小镇,以及更多“无名”小镇的布局。

  然而不少业内人士提出,房子盖完了,小镇的特色在哪里?

  “我在浙江看过很多特色小镇,80%的特色小镇都死掉了,做成功的特色小镇寥寥无几。”苏州的国企滨投集团董事长张中军在一次关于特色小镇的会议上指出。

  叶伟春指出,有些小镇的房地产开发过快,地占完了,然而小镇的产业经济并没有跟上,住宅型楼盘的需求是有限的,可能吸引人群却留不住人群。

  政府的利益纠结

  热衷小镇发展的当然不仅仅是企业,地方政府加快特色小镇的推进也为企业提供了更多的机会。

  以北京为例,在住建部公布的第一批127个中国特色小镇名单中,北京占据三个。据悉,这些特色小镇建设项目可申请专项建设基金,中央财政将对工作开展较好的特色小镇给予适当奖励。

  “获得国家级的特色小镇首先在专项建设基金方面可以享受一定的优先待遇,而在接下来的发展中也可能获得更多的关注并得到更多的支持。”叶伟春说道。

  随后房山区明确推出8个特色小镇,门头沟着重打造3个特色小镇,大兴区14镇全力打造特色功能镇,密云、昌平等区也公开发展计划。

  然而在这样的热潮中,政府层面也有自己的纠结,尤其是在对房地产开发企业的态度。据业内人士介绍,这一方面来源于前期的资金引入,一方面来自后期的利益分配。

  叶伟春指出,政府需要资金推动特色小镇建设,因此很多资金充裕的老牌地产企业和央企都纷纷参与进来,但毕竟各方的利益诉求不同,一些地方难免会出现地产开发过度、忽视小镇后期可持续运营能力的偏差甚至严重失误。

  “有一些小镇虽然非常有开发意愿,但是考虑到小镇开放后的利益分配问题而踌躇不前。”张建介绍。

  早在特色小镇概念全面铺开之前,“一镇一企”的思路就已在多个省份的城镇化改造中试行。“或者是企业主动表示开发意愿,或者是政府层面牵线搭桥,然而镇政府和掌握宅基地使用权的村民并没有什么选择的余地。而不少特色小镇的的建设思路也是如此。”张建表示。

  在关于特色小镇的各类消息中,前期的大规模拆迁工作必不可少,而被拆迁户却并不清楚放弃土地的自己未来会面临什么样的情况。

  “应当引入竞争机制,例如,由几家房地产公司同时给出开发方案,镇政府和村民还是有这样的判断能力,知道哪一个方案对自己未来的利益更有保障。”张建说道。

  全产业链设计的实施

  记者在大兴月季小镇走访发现,在成片绿化的园区之中,餐饮企业并不多见,而且分布在偌大园区的两个中心处。而整片园区的交通路线也寥寥无几。

  “附近没什么卖吃的、喝的,交通也不是很方便,员工平时也都是回到宿舍吃饭。”上述工作人员对记者说道。

  主题公园的门票已从去年的100元降至今年的60元。然而相比于2016年世界月季大会举办时的热闹景象,依然略显冷清。

  同时,这里特色小镇的改造计划正在逐步完善,普通民居改造为主题民宿的方案正在展开。

  “特色小镇的核心是推动产业链的升级发展,前期的顶层规划设计就至关重要,除了要重视产城融合以外,特别要重视特色小镇后期的运营管理和可持续发展资金模式,而不能盲目的先启动房地产开发。特色小镇的居住功能形态可以是多样化的,数量要和相应的产业需求匹配。”叶伟春表示。

  业内人士指出,在小镇的建设中,政府不能只派产业相关的单一部门来对接,而必须有相关的服务、配套等多个部门综合支持,为特色小镇的创新汇聚足够的要素。“设计、旅游管理、酒店管理、会计、律师事务所都是也小镇运营维护的关键因素”。

  “特色小镇最适宜打造的地方就是特大城市和大城市周边以及交通便捷、具有优良产业基础、旅游资源和人文底蕴的小镇。国家通过这些小镇的建设最终推动城市过度集聚功能的疏解和就地城镇化的推进,带动新农村建设发展。”叶伟春说道。

  来源:中国经济网


 

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